Prática já existe há muito tempo no mercado imobiliário, mas nestes últimos meses a procura por “espaços sombra” ganhou maior destaque.

Toda crise traz incertas da mesma maneira que oferece oportunidades. Isso já é até um clichê. Novidade mesmo é que, embora a pandemia tenha provocado problemas em praticamente todos os setores da economia, também vimos nestes últimos meses, empresas despontarem e fecharem muitos negócios.

Enquanto o mercado de escritórios foi prejudicado pela crise e teve de reduzir seus espaços em razão do expressivo aumento do uso do home office, o setor logístico, por exemplo, foi um daqueles que nadou de braçada aproveitando bem as oportunidades viabilizadas pelo e-commerce. Sobre este tema, sugerimos que leia o artigo “Com o e-commerce a todo vapor, encontre o lugar certo para anunciar seus imóveis” disponível no WebEscritórios.

Seja como for, a resiliência do mercado imobiliário corporativo também promoveu ou acentuou oportunidades. E uma delas está associada às empresas que enxergaram como alternativa fazer uso de espaços mobiliados que atendem bem sua operação, sem contudo, ter investimentos iniciais excessivos (capital expenses ou Capex) e custos com a desmobilização dos espaços, por exemplo.  Estamos falando dos chamados “espaços sombra”.

O WebEscritórios, atento à movimentação do mercado, entrevistou Gleidson Natividade, um experiente consultor imobiliário que trabalha na Ocupantes Corporate Real Estate há mais de 10 anos, para entender melhor o que é este conceito, como ele é operacionalizado, quanto tempo demanda e quais benefícios e economias oferece às empresas.

Formado em Gerenciamento de Ativos Imobiliários pela FTDE (Fundação para o Desenvolvimento da Engenharia) da USP, em parceria com a CoreNet Global, Natividade hoje especializou-se em auxiliar as empresas na obtenção de maiores economias em seus negócios, por meio de orientações sobre o melhor movimento em relação a sua ocupação física, seja ela de escritórios, galpões ou fábricas.

O que são os “espaços sombra” e o que o mercado oferece?

Natividade explica que muitas empresas atualmente estão procurando ‘espaços  sombra”, ou oportunidades ocultas, que não estão normalmente, ou tradicionalmente, oferecidas no mercado através de anúncios nas imobiliárias. 

Quando as empresas devolvem seus espaços, diversos proprietários têm aceitado receber o imóvel mobiliado, por enxergar uma oportunidade para diferenciar seu imóvel ao anunciar a locação, destacando-se daqueles imóveis que não têm benfeitorias ou mobiliário. 

Algumas vezes os próprios ocupantes escolhem anunciar o espaço diretamente no mercado, principalmente quando suas multas por devolução antecipada são altas.

“A expressão ‘Espaços sombra’, para quem não está familiarizado com o termo, pode ser uma oportunidade que ainda não está sendo oferecido no mercado ou permanece oculta. A Ocupantes descobre algumas movimentações de empresas (devoluções antecipadas) antes mesmo que elas aconteçam de fato, e isso nos dá a oportunidade de gerarmos uma grande economia para nossos clientes. O Capex, que normalmente seria desembolsado logo no início da locação do imóvel para adaptação do mesmo às necessidades da empresa, acaba sendo economizado”, explica.

Ele ainda complementa:

“Alugando um imóvel pronto para ocupação, a empresa consegue ter uma grande economia em sua implantação. Todos ganham. Não é à toa que alguns proprietários, nesse momento de pandemia, já entendem bem o diferencial de ter seu imóvel com algumas benfeitorias deixadas pelos seus ex-inquilinos”.

“Espaços sombra”: prática do mercado imobiliário

Pedimos ao consultor que nos contasse sobre um espaço sombra que a Ocupantes esteja divulgando, a fim de termos um melhor entendimento do que se trata. Ele compartilhou conosco sobre o case de uma grande instituição financeira no Rio de Janeiro que optou por devolver 1,5 andares do Edifício Vista Guanabara na zona portuária da cidade.

“Nós fizemos a locação deles alguns anos atrás e agora estamos representando-os para tentar minimizar o impacto financeiro de uma rescisão parcial. Vale destacar que a multa por rescisão antecipada e a devolução da carência negociada no início da locação, não compensa devolver o imóvel, sem primeiro achar um novo inquilino para ocupar o espaço”, relembra.

O exemplo trazido pelo consultor é do Ed. Vista Guanabara, localizado na zona Portuária do Rio.

“Trata-se de um excelente edifício, com ótimas especificações técnicas, que o classificam como triple A. Neste caso específico, por exemplo, considerando a metragem de um andar de aproximadamente 1.700 m², a economia que uma empresa teria pelo fato de não ter de projetar e construir toda a infraestrutura e ainda ter que mobiliar o espaço, deve o espaço deve variar bastante, de R$ 2.200 a R$ 3 mil por metro quadrado. Ou seja, algo em torno de quatro a cinco milhões de reais, dependendo do que a empresa vai querer ajustar em seu novo layout”, pontua.

O trabalho da Ocupantes, neste caso, seria procurar no mercado empresas que consigam se encaixar nesse espaço sombra, certo? Como ocorre esse movimento?

A empresa ganharia tempo no prazo de ocupação?

“Eu diria que ela ganharia muito tempo! E em uma nova locação, tempo é dinheiro, como todos sabem. Uma vez que, mesmo com os espaços prontos para locação, temos conseguido carências longas, estendidas, por conta do encolhimento do mercado de escritórios em razão da pandemia. Para a empresa que precisa sair do imóvel, no entanto, o processo é um pouco mais moroso. Vamos para o mercado procurar uma outra que seja ideal para ocupar aquele espaço que ficará disponível. Não é tão fácil para a empresa que quer sair, mas para as que querem encontrar um espaço e buscam economia, é um trabalho mais rápido já que para essas empresas, os espaços sombra não precisam necessariamente ser ‘perfeitos’. Ela vai conseguir se adaptar ao espaço disponível, ajustando o que for necessário ao seu perfil”, esclarece.

Normalmente uma obra demoraria 4 meses após assinatura de um contrato de locação?

“Sim, aproximadamente 4 meses considerando que tudo esteja totalmente alinhado, inclusive os projetos e layout aprovados internamente pela empresa ocupante que, após assinatura do contrato, só irá executar os projetos. Eu já vi empresas começarem a fazer projeto, desenvolver layout após a assinatura do contrato e perder aproximadamente 10 meses de locação com o imóvel vazio, parado”.

Em quanto tempo uma empresa poderia ocupar este imóvel no Ed. Vista Guanabara, por exemplo?

“Veja bem, para este caso, a potencial locatária poderá trabalhar na adequação ou adaptação do layout, concomitantemente às negociações para o fechamento do contrato de locação, até sua assinatura. Ou seja, uma previsão bem agressiva é uma possível entrada em aproximadamente 15 dias. Considerando também que hoje os edifícios estão com uma ocupação muito baixa facilitando, assim, a realização das obras”.

Muitas empresas ficam preocupadas com a devolução do imóvel ao final da locação?

“Acredito que não. Lógico que é um ponto negociável, porém, em quase todas as locações de alto padrão a empresa fica obrigada a entregar o imóvel em seu estado original, sendo o imóvel alugado com as benfeitorias ou no estado ‘core and shell’ (ou seja, sem piso elevado, sem forro e sem ar condicionado)”.

Como funcionaria isso no caso do Ed. Vista Guanabara no Rio, por exemplo?

“As condições futuras de devolução, como falei, é um ponto negociável, mas em geral um proprietário profissional dificilmente abrirá mão da exigência de devolução do imóvel em seu estado original. A grande vantagem mesmo é a economia inicial do Capex na locação. Já a não obrigação de devolução do imóvel ao final da locação, em seu estado original, como praxe de mercado, passará a ser do novo inquilino”.

Quais são as vantagens para a empresa que devolve seu espaço em uma operação assim?

“São inúmeras. Quando você consegue uma locatária para ocupar o espaço, se for um espaço em um edifício Classe A ou superior, já ganha uma economia aproximada de R$ 350 reais por metro quadrado por não ter de desmobilizar o local. Há, ainda, a multa por rescisão antecipada, que poderá ser negociada ou até mesmo isentada, dependendo das condições comerciais fechadas entre o locador e o novo inquilino.

Olhando para o mercado carioca

Gleisdon Natividade também falou sobre o mercado carioca e as dificuldades enfrentadas, também, neste momento pandêmico.

“Como é de conhecimento do setor imobiliário corporativo, o mercado no Rio de Janeiro Classe A já vinha sofrendo bastante há alguns anos, mais agora, com os efeitos da pandemia. A Ocupantes divulgou que neste último trimestre a taxa de vacância para o universo Classe A na cidade carioca foi de 40,46%. Portanto, conseguir atrair um novo inquilino para um espaço sombra nas atuais condições de mercado, realmente seria uma grande vantagem”, avalia.

Considerando este cenário, você acredita que as empresas interessadas em espaços sombra, como este, vão conseguir bons descontos no aluguel e [carência mesmo usufruindo da infra e mobília já instalada]?

“Sim, eu acredito que o impacto econômico causado pela pandemia ainda será sentido por algum tempo, refletindo negativamente no mercado imobiliário, ou seja, os proprietários que pretendem ocupar seus imóveis primeiro, precisarão ser mais agressivos, cedendo mais nas negociações”.

Para finalizar, nos diga: você, que trabalha há bastante tempo no mercado do Rio de Janeiro, acredita que o aumento da taxa de vacância no Classe A deve começar a virar a partir de quando?

“Acredito que ainda temos um caminho longo a percorrer com uma taxa de vacância elevado no Rio de Janeiro. Contudo, na medida que com a vacinação da população avançar, as coisas tendem a melhorar, havendo uso maior dos escritórios. Acredito que o impacto disto (refletido na queda da taxa de vacância) somente será sentido no início de 2022. E quando as coisas estiverem melhorando, encararemos as incógnitas geradas pela eleição para presidência”.

Jucelene Oliveira

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