Tradicional, modelo tradicional mobiliado ou escritório mobiliado com serviços conhecido como Serviced Offices (em ambientes fechados privativos) ou coworking (em ambientes abertos compartilhados). Confira as características e vantagens de cada modelo.

A pandemia vivenciada desde março de 2020 acelerou mudanças e promoveu novas formas de organização do trabalho. Com as medidas restritivas de circulação/aglomeração de pessoas e profissionais, os escritórios ficaram meses de portas fechadas. O home office foi uma tábua de salvação no meio do oceano para muitas empresas e negócios continuarem suas atividades de forma proveitosa.

Apesar de termos nos adaptado relativamente bem, fato é que muitas empresas passaram a repensar sua forma de trabalho e organização a fim de ter mais alternativas e possibilidades a oferecer aos seus colaboradores sem, contudo, deixar de lado a qualidade e a eficiência dos serviços prestados aos seus clientes.

Foi neste momento de crise que surgiram demandas como devolver escritórios, reformá-los ou reduzi-los, e também reorganizá-los para um número menor de colaboradores presentes no espaço corporativo, adotando também o modelo híbrido com revezamento de dias, entre outras coisas.

No município de São Paulo, que tem 16,62 milhões de m² de escritórios (corporate e office de todas as classes), a vacância aumentou de 14,39% (2º trimestre de 2020) para 18,34% (2º trimestre de 2021).  Atualmente ela está em 18,88 (3º Trimestre de 2021). 

Vale destacar que cerca de 300 mil m² de espaços de escritórios foram devolvidos entre o início de abril e o final de dezembro de 2020.  Quando olhamos apenas para o universo corporativo, são mais de 11,5 milhões de m² de escritórios (todas as classes), e a vacância aumentou de 14,45% (2º trimestre de 2020) para 20,62% (2º trimestre de 2021).

Diante de tantas devoluções ocorridas e até então, incertezas quanto à vacinação e à retomada da economia, os ocupantes passaram a considerar não somente os espaços tradicionais de escritórios, mas também os espaços tradicionais já mobiliados, ou seja, aqueles com toda infraestrutura montada e a mobília deixada para trás pelos ocupantes anteriores.

E outro tipo de ocupação sendo analisada com carinho pelas empresas nesta crise é o Serviced Offices (espaços privativos mobiliados com serviços oferecidos) e os espaços flexíveis de trabalho (espaços compartilhados ou privados mobiliados com serviços oferecidos).

O que é melhor para seu negócio ou operação?

Escritórios tradicionais sempre tiveram boa aceitação do mercado por permitirem à empresa adaptar o espaço de acordo com suas necessidades. Contudo, isso vem com um preço alto de investimento e pouca flexibilidade na hora de expandir ou rescindir.

Por outro lado, alternativas como o Serviced Office ou os espaços de trabalho flexíveis, como coworkings, também trouxeram vantagens e boas performances para diversas empresas nestes últimos tempos, devido principalmente à flexibilidade inerente ao modelo.

Há, ainda, as opções de espaços mobiliados que foram devolvidos nos últimos meses, que diminuem drasticamente para o novo ocupante o custo de mudança.

Seja como for, os três modelos já existiam no mercado corporativo muito antes da crise da saúde e da expansão acentuada do home office

Modelo tradicional: escritório fixo core & shell

Imagem: Unsplash (Campaign Creators)

Neste modelo tradicional, as empresas montam seus espaços de acordo com o que precisam para sua operação: escolhem o piso, o forro, as soluções de ar condicionado, os banheiros privativos, a mobília, as divisórias, as cores das paredes, reformam o que for preciso, e readequam salas para comportar mais ou menos pessoas.

A grande vantagem é a liberdade para montar o escritório com a cara do ocupante, de acordo com as suas necessidades específicas. Esta liberdade, para uma boa parte das empresas, vale muito por conta do valor atribuído ao impacto que o espaço físico tem no desempenho dos colaboradores. Isso é muito mais relevante que a economia gerada por poder ocupar um espaço pronto.

As desvantagens do modelo tradicional são duas.

Primeiramente, o investimento inicial costuma ser muito elevado, pois o escritório vai ser adaptado de acordo com as necessidades do ocupante, e isso normalmente tem um custo alto.

O valor investido pode ser atualmente compensado por meio de carências altas de aluguel. Contudo, a cessão de carências significativas tende a comprometer a empresa a um contrato de duração longo com multas igualmente altas se a rescisão ocorrer antes do término.

Desta forma, a solução tradicional atende muito bem empresas com o sólido plano de longo prazo, idealmente com um horizonte mínimo de 3 a 5 anos, período usualmente adotado para a amortização contábil das benfeitorias colocadas no imóvel.

Custos envolvidos.

As empresas devem considerar também em seus planos de ocupação o custo da devolução do imóvel tradicional nas condições originais quando da rescisão contratual. Dependendo do que precisa ser demolido, o custo de reposição pode girar entre R$ 300 e R$ 600 por metro quadrado útil.

Pelo portal do WebEscritorios é possível encontrar opções de imóveis com espaços tradicionais de ocupação para venda ou locação.  É possível consultar o tamanho da área que deseja locar (filtrando área mínima e máxima) e por região desejada, bem como o tipo de imóvel.  Seja um andar corporativo, um conjunto ou sala comercial, casa comercial, ou um edifício inteiro.

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Serviced Offices e espaços de trabalho flexíveis

Imagem: Unsplash (CoWomen)

O Serviced Office oferece um espaço privativo totalmente mobiliado e com a possibilidade de prestação de serviços como recepção, teleconferências e gerenciamento da infraestrutura. 

Já os espaços de trabalho flexíveis são um modelo de trabalho baseado no compartilhamento de um espaço e de seus recursos entre pessoas que não trabalham na mesma empresa, ou nem mesmo na mesma área de atuação.

O espaço também é totalmente mobiliado e os mesmos serviços do Serviced Office podem ser oferecidos no Coworking.  Muitas empresas estão passando a utilizar esse serviço com o objetivo de estabelecer relacionamentos de negócios nos quais tanto contratam quanto oferecem serviços entre si. Neste modelo podem surgir novas ideias, projetos e parcerias.

A principal vantagem destas modalidades de ocupação é a flexibilidade do prazo contratual. O ocupante pode ficar 1 mês ou 5 anos e também rescindir com 30 dias de aviso prévio sem multa.

Outro benefício é a rapidez de instalação, que é praticamente imediata. Algumas redes oferecem a possibilidade dos membros utilizarem qualquer uma de suas unidades em qualquer parte do mundo onde eles atuam.

E o tamanho das salas privativas pode ser facilmente adaptado para o tamanho da equipe. As salas de reunião podem ser agendadas de acordo com a necessidade de cada usuário.

Portanto, o compartilhamento de áreas comuns como recepção, salas de reunião, áreas de descompressão diluem o custo entre todos os ocupantes, da mesma forma que a taxa de condomínio é distribuída entre os ocupantes de um edifício.

A flexibilidade de poder ocupar exatamente o tamanho de sala ou estações que a empresa precisa, carrega um custo fixo mensal por estação de trabalho.

Este tipo de solução normalmente é procurado por empresas dispostas a pagarem pela flexibilidade de crescer ou diminuir sua ocupação no curto prazo de acordo com as necessidades e demandas que possam surgir.

Case WeWork

O portfólio de uma das maiores players do mercado brasileiro e local de espaços de trabalho flexíveis com serviços, a WeWork, praticamente não foi alterado nos primeiros 12 meses de pandemia. Isso corrobora com o fato de que muitas empresas têm enxergado no coworking uma saída interessante para manter, melhorar ou readequar seus negócios.

Para se ter ideia, quatro novas unidades da empresa foram inauguradas durante o período mais acentuado da crise. Isso demonstra que este tipo de solução tem uma demanda cada vez mais substancial.

O modelo de coworking da WeWork disponibiliza escala global e flexibilidade para ajudar empresas a se adaptarem em tempos de incertezas. Com mais de 700 locais ao redor do mundo, a empresa já tem 26 deles apenas em São Paulo. No país, são 32 unidades no total, com presença também em capitais como Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.

Para saber mais sobre a WeWork, leia matéria completa na Revista Buildings: Escritório flexível e as soluções para o mercado imobiliário

Espaços tradicionais com infraestrutura e mobília do ocupante anterior

Com tantas devoluções ocorridas entre 2020 e 2021, existem algumas excelentes oportunidades para alugar um espaço tradicional que esteja sendo devolvido com a infraestrutura completa e toda a mobília.

Imagem: Unsplash (Ubiq)

Este tipo de solução oferece a liberdade para fazer as adaptações necessárias acopladas com um baixíssimo investimento inicial, pois normalmente as benfeitorias são adquiridas por um preço simbólico.

Tipicamente neste tipo de operação, mesmo que seja com contrato de locação longo (5 anos, por exemplo), a multa por rescisão antecipada é pequena, dando bastante flexibilidade para o cliente encerrar o contrato antecipadamente.

Além disso, a multa é de apenas 3 (três) meses de aluguel, o qual ainda é reduzido proporcionalmente pelo tempo transcorrido do contrato de locação.

Uma das desvantagens é de uma operação complexa que envolve três partes: o locatário que vai sair do imóvel, o proprietário, e o cliente que quer alugar e ocupar o imóvel mobiliado.

Este tipo de imóvel mobiliado é raro, mas pode ser encontrado no WebEscritórios, clicando na opção “mobiliado” no campo de busca.

Outra dificuldade está relacionada à baixa probabilidade das instalações atenderem as necessidades específicas do novo ocupante. Na maioria dos casos não atende, mas é justamente por isso que o valor de venda das mesmas normalmente é simbólico.

Lembrando que o ocupante atual terá um custo elevado de demolição e reposição do imóvel nas condições originais se não conseguir repassar as benfeitorias para outro inquilino antes da entrega.

Com o avanço acentuado da vacinação e o retorno de muitas empresas aos espaços corporativos, seja no modelo mais tradicional, seja no modelo híbrido, é importante que os gestores de espaços estejam cientes das diferentes soluções no mercado e que possam encontrar estas opções.

Seja qual for o modelo ideal para seu negócio, utilize nossa ferramenta de busca para encontrar seu próximo imóvel.  Você encontrará boas ofertas no portal WebEscritórios ou através do nosso App em Android ou iPhone.

Jucelene Oliveira

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